O que é valor venal e como ele influencia o IPTU?

O valor venal é a estimativa feita pela Prefeitura sobre o valor de um imóvel para fins tributários. Ele é utilizado como base de cálculo do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e de outros tributos municipais, como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).

Embora o nome sugira uma correspondência com o valor de mercado, o valor venal não reflete necessariamente quanto o imóvel vale para venda, mas sim um valor fixado por critérios técnicos definidos por lei municipal.

1. Como é calculado o valor venal?

A fórmula e os critérios variam conforme o município, mas geralmente levam em consideração:

• Localização do imóvel;

• Área do terreno e da construção;

• Tipo e padrão da construção (simples, médio, alto);

• Ano de construção e estado de conservação;

• Uso do imóvel (residencial, comercial, misto, institucional);

• Equipamentos urbanos próximos (escolas, asfalto, iluminação, etc.).

Esses dados são cadastrados pela Prefeitura e atualizados com base em informações declaradas ou em levantamentos fiscais. Um erro nesses dados pode causar uma superavaliação do imóvel, elevando indevidamente o IPTU.

2. Como o valor venal influencia o valor do IPTU?

O IPTU é calculado aplicando-se uma alíquota definida em lei municipal sobre o valor venal do imóvel.

Exemplo prático:

• Valor venal do imóvel: R$ 300.000,00

• Alíquota: 1%

• IPTU devido: R$ 3.000,00

Se o valor venal for aumentado em 20%, sem justificativa técnica, o valor do IPTU também aumentará na mesma proporção.

3.  Quando contestar o valor venal?

O valor venal pode e deve ser contestado quando o contribuinte identificar:

• Diferença injustificável entre o valor venal e o valor de mercado;

• Informações cadastrais incorretas (metragem, uso, padrão, etc.);

• Comparação com imóveis vizinhos com tributos significativamente menores;

• Falta de critérios técnicos transparentes na reavaliação feita pela Prefeitura.

4. Como solicitar a revisão do valor venal?

O pedido de revisão pode ser feito por meio de requerimento administrativo, com a apresentação de:

• Cópia do carnê do IPTU;

• Matrícula atualizada do imóvel;

• Fotografias recentes da propriedade;

• Planta baixa ou croqui (se disponível);

• Laudo técnico ou avaliação de corretor (opcional).

A solicitação deve ser feita dentro do prazo fixado pela legislação local, geralmente antes do vencimento da primeira parcela do imposto.

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